MIESZKANIE NA KREDYT


  • Parametry kredytu

    Oprocentowanie – koszt po jakim bank pożycza klientowi pieniądze. Ma bezpośrednie przełożenie na wysokość raty kredytu oraz odsetek, jakie zapłaci klient w całym okresie kredytowania. Oprocentowanie w kredycie hipotecznym jest zmienne. Składa się z marży, wynikającej z oferty danego banku i stawki referencyjnej, czyli wartości uzależnionej od rynku oraz RPP (WIBOR).

    System rat – bank może zaproponować nam raty malejące lub równe. Każdy system ma swoje wady i zalety: przy ratach malejących suma odsetek kredytu powinna być mniejsza, natomiast w systemie rat równych możemy liczyć na nieco większą zdolność kredytową.


    LTV i wkład własny – LTV to po prostu stosunek wysokości kredytu do ceny mieszkania. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego kredytobiorcy muszą posiadać 20% wkładu własnego.


    Okres kredytowania – dłuższy okres spłaty kredytu to z jednej strony niższa rata miesięczna, z drugiej – wyższe koszty całkowite. Zgodnie z najnowszą rekomendacją, banki powinny rekomendować klientom detalicznym okres spłaty kredytu nie dłuższy niż 25 lat. Maksymalnie może to być 35 lat.


    Wakacje kredytowe – okres, w którym na wniosek kredytobiorcy wstrzymana jest spłata całej raty kapitałowo-odsetkowej. Najczęściej banki umożliwiają wstrzymanie takiej raty przez miesiąc raz w roku. Skorzystanie z wakacji kredytowych powoduje zmiany w harmonogramie spłat. Niezapłacona rata rozkładana jest na pozostałe lub też istnieje możliwość wydłużenia okresu kredytowego.


    Wcześniejsza spłata kredytu – kredyt można zawsze wcześniej spłacić bądź przenieść do innego banku, który zaproponuje korzystniejsze warunki cenowe. Decydując się na całkowitą spłatę kredytu, spłacane są jedynie kapitał oraz odsetki należne do dnia spłaty. Odsetki od dnia spłaty do końca okresu kredytowania nie są wymagane.

  • Koszty kredytowe

    Prowizja bankowa – jednorazowa opłata jaką pobiera bank za udzielenie kredytu. Najczęściej liczona jako dany procent od kwoty kredytu.


    Ubezpieczenie niskiego wkładu – ubezpieczenie wymagane w przypadku braku środków kredytobiorcy na pokrycie wkładu własnego do kredytu hipotecznego, który standardowo jest udzielany jedynie na część wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem – najczęściej 80%.


    Ubezpieczenie nieruchomości – podstawowe ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych, wymagane przy przyjęciu przez bank nieruchomości pod zabezpieczenie kredytu. 


    Ubezpieczenie pomostowe – przejściowe ubezpieczenie do momentu prawomocnego wpisu hipoteki jako prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu do księgi wieczystej nieruchomości. 


    Wycena nieruchomości – weryfikacja faktycznej wartości nieruchomości przeprowadzana przez rzeczoznawcę majątkowego. 


    Taksa notarialna – maksymalna wysokość kwoty, jaką pobiera notariusz za udokumentowanie czynności prawnej. Dla kwot z przedziału od 60 000 zł do 1 000 000 zł taksa wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł.  Do opłaty tej, jak do wszystkich opłat notarialnych, należy doliczyć 23% podatek VAT. 


    Podatek PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych, w przypadku zakupu nieruchomości liczony jako 2% od ceny zakupu i odprowadzany do urzędu skarbowego przez notariusza zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

     
    Koszty notarialne – opłaty za inne czynności takie jak złożenie do sądu wniosku o wpis hipoteki, zmianę w właściciela w księdze wieczystej nieruchomości czy wniosek o założenie księgi wieczystej. Standardowo każda czynność wiąże się z opłatą 200 zł i podatkiem VAT 23%. 


    Opłaty sądowe – opłaty za dokonanie czynności prawnych takich jak wpis hipoteki (200 zł), założenie księgi wieczystej (60 zł) czy wpis nowego właściciela nieruchomości (200 zł). Do opłat sądowych nie jest doliczany podatek VAT.

     
    Podatek od wpisu hipoteki – stosowny podatek odprowadzany do urzędu skarbowego. Wynosi on 0,001 od wysokości hipoteki zwykłej i 19 zł od hipoteki kaucyjnej bez względu na jej wysokość.

  • Wniosek o kredyt

    Dokumenty osobowe:

    • dowód osobisty wraz z drugim dokumentem tożsamości
    • akt małżeństwa w przypadku kredytu z dofinansowaniem


    Dokumenty potwierdzające formę oraz wysokość uzyskiwanego dochodu:

    • zaświadczenie z zakładu pracy na druku bankowym – dotyczy umowy o pracę
    • historia rachunku za okres 3 lub 6 miesięcy w zależności od wymogów banku
    • NIP, REGON, wpis do rejestru działalności gospodarczej
    • zaświadczenie o niezaleganiu ZUS oraz US, PIT
    • dokument przedstawiający wynik finansowy – dotyczy działalności gospodarczej


    Dokumenty dotyczące nieruchomości:

    • pozwolenie na budowę z klauzulą prawomocności
    • wypis i wyrys z rejestru gruntów
    • odpis z księgi wieczystej
    • prospekt informacyjny


    Dokumenty dotyczące dewelopera:

    • NIP
    • REGON
    • wypis z KRS lub wpis do rejestru działalności gospodarczej
    • oświadczenie inwestora zastępczego


    Od momentu złożenia wniosku do chwili wydania decyzji kredytowej dokumenty przechodzą w banku analizę prawną, techniczną oraz finansową. Procedura trwa minimum 14 dni roboczych. W całym procesie ważną rolę mającą wpływ na zdolność kredytową mają następujące czynniki :

    • sposób uzyskiwania dochodu (umowa o pracę, działalność gospodarcza, umowa o dzieło, itp.)
    • kraj, w którym uzyskujemy dochód
    • historia kredytowa z Biura Informacji Kredytowej (BIK)
    • zobowiązania finansowe obciążające dochód (kredyty, karty kredytowe, alimenty, itp.)
    • liczba osób na utrzymaniu
    • preferowany czas spłaty kredytu
    • wysokość ewentualnego wkładu własnego
    • dodatkowe formy zabezpieczeń kredytu, którymi mogą być np. inne nieruchomości

UMOWA DEWELOPERSKA

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, wprowadziła obowiązek podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego i wymienia elementy jakie w tej umowie powinny się znaleźć. Poza określeniem stron, miejsca i daty podpisania dokumentu umowa musi zawierać przede wszystkim :

  • precyzyjne określenie ceny nabywanego lokalu
  • informacje o nieruchomości – powierzchnia działki, stan prawny
  • położenie i istotne cechy budynku oraz usytuowanie lokalu w budynku
  • powierzchnie, układ pomieszczeń oraz standard prac wykończeniowych
  • termin przeniesienia prawa własności, wysokość i terminy lub warunki płatności
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
  • informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych
  • warunki odstąpienia od umowy
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy


Umowa deweloperska jest określana jako umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Ma ona za zadanie związać strony umowy - nabywcę i dewelopera - i zabezpieczyć transakcję nabycia lokalu. Jej rolą jest ustalenie ceny i przedmiotu późniejszej umowy przenoszącej własność - aktu notarialnego oraz zobowiązanie do jej zawarcia. Umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do dokonywania płatności na poczet ceny sprzedaży, chociaż prawo własności nieruchomości zostanie przeniesione dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Do podpisania tej umowy zostaje zobowiązany deweloper, po zakończeniu realizacji inwestycji.  

  • Prospekt informacyjny

    Instrument ochrony praw nabywców nieruchomości, zawierający ustawowo określony zakres informacji dotyczących dewelopera i jego inwestycji. Dzieli się go na część ogólną i indywidualną. Część ogólna prezentuje dane dotyczące dewelopera i jego dotychczasowych realizacji, informacje dotyczące budynku oraz nieruchomości, na której prowadzona będzie budowa. W części indywidualnej znajdują się dane konkretnego lokalu, rzut kondygnacji z jego zaznaczeniem oraz wzór umowy deweloperskiej.

    Prospekt informacyjny powinien być sporządzony przed przystąpieniem do oferowania nabywcom mieszkań w ramach danej inwestycji. Informacje w nim zawarte w muszą być pełne oraz prawdziwe, gdyż stają się potem podstawą do zawarcia umowy deweloperskiej.

  • Umowa rezerwacyjna

    Warunkowa umowa zawierana na krótki okres, umożliwiająca nabywcy rozpoczęcie starania się o kredyt hipoteczny. W czasie jej obowiązywania deweloper zobowiązuje się do rezerwacji danego lokalu i zaniechania jego oferowania innym zainteresowanym. Umowa rezerwacyjna może precyzować warunki zawarcia umowy deweloperskiej.

  • Umowa przeniesienia własności nieruchomości

    Sporządzona w formie aktu notarialnego tzw. umowa przyrzeczona, która skutkuje ustanowieniem odrębnej własności lokalu, czyli założeniem dla nieruchomości nowej księgi wieczystej i ujawnieniem w niej nabywcy. W jej wyniku następuje również przypisanie mieszkaniu odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej - gruncie i budynku, którego kupujący staje się współwłaścicielem.

  • Mieszkaniowy rachunek powierniczy

    Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego nakładają obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jest to specjalne konto bankowe przypisane do danego lokalu, na które nabywca dokonuje wpłat na poczet zakupu nieruchomości. Przelewy są dokonywane zgodnie z harmonogramem ustalonym w zawartej umowie deweloperskiej. Rachunki powiernicze występują w wariancie otwartym - gdzie wypłaty na rzecz dewelopera są realizowane po zakończeniu danego etapu inwestycji, bądź zamkniętym, który umożliwia wypłatę środków dopiero po zakończeniu budowy.